出租厂房、商铺或写字楼时，电费怎么收，是个默认约定俗成，实际上会产生争议的问题。

很多出租方的逻辑是：我改造了线路，装了变压器，建了电房，管着设备维修，这些成本都要算进来——所以我在电力部门收费基础上再加一点。

而承租方的逻辑是：电费是有国家定价的，你不能在电费里加收其他费用，这是法律明确禁止的。

双方各执一词。这类纠纷在广东商业租赁案件中出现频率极高，尤其是工业厂区、商业综合体和多租户写字楼场景。

本文结合广东两起真实判决，梳理电费加价条款的效力认定规则：什么时候无效、多收部分能不能追回、物业转供电的损耗举证规则，以及双方如何在合同中合规处理这个问题。

本文作者谢曾娜卓律师执业于广东深圳，专注商业租赁与物业管理纠纷、厂房租赁纠纷（执业证号：14403202411853699），以下内容结合深圳司法实践整理，仅供参考，不构成正式法律意见。

核心概念

本文所说的「电费加价」，是指出租人或物业在向承租人收取电费时，收取高于当地电力部门实际执行电价的费用。常见形式有三种：

直接提高单价：合同约定每度电若干元，高于电网公司销售价格
并入其他名目：将「供电设备折旧」「线路损耗」「物业管理费」等单独列项但并入电费账单一并收取
不透明转供：出租人/物业作为转供电主体，未向承租人披露实际电价，自行决定收费标准

核心问题是：这些做法是否触碰了《电力法》关于电价的强制性规定？加收的费用是否合法有效？

处置路径总览

遇到电费加价纠纷，判断逻辑如下：

先看合同约定：有无明确约定加价金额、加价名目及计算依据
对照法律强制性规定：《电力法》第四十四条禁止在电费中加收其他费用，合同约定高于电网标准电价的，该部分通常无效
区分是否有合理依据：出租方若主张收取线路损耗、设施折旧，需提供具体证据（如折旧计算表、损耗测量记录等）
确认追偿范围：超出合法标准部分，承租人有权要求退还；出租人若无法举证损耗，应退还全部差价
注意诉讼时效与知情问题：如承租人长期知情并持续缴纳，法院可能认定已就该加价达成合意

详细分析

一、电价具有公益性，电费加价条款原则上无效

电力定价不同于一般商品价格。《电力法》将电价管理权明确授予政府主管部门，供电企业无权自行变更，更不允许任何单位在电费中加收其他费用。这一规定的立法目的在于保障社会公共利益和用电市场秩序，属于效力性强制性规定。

因此，在租赁合同中约定高于国家电价标准的电费，该超额部分的约定违反《电力法》第四十四条，通常被认定无效。

无效的后果是：多收的那部分费用，出租方应当退还。

二、案例一：供电设备折旧、损耗等不能并入电费收取

参考案例：（2021）粤民再277号

本案中双方在租赁合同中约定了高于国家电价的电费标准。出租方抗辩称，其超收的费用实际上包含了「供电设备折旧损耗、公共设施用电损耗、物业管理费等费用」，并非单纯的电价差价。

法院没有采纳这一抗辩。裁判理由是：

出租方既未提供明细，也未能证明上述费用的实际发生金额、计算依据及分摊规则
将设备折旧、损耗、管理费等其他费用并入电价统一收取，与国家价格主管部门的规范性文件要求不符
双方约定的高于电价标准部分，依法认定无效，超收部分应予退还

这一判决确立了一个核心规则：出租方不能用「费用打包进电费」的方式绕过电价管制。你可以另行收取设施折旧费、损耗分摊费，但不能把它们藏进电费账单里。

三、案例二：共用电力设施费用应通过物业费、租金解决，不得加收电费

参考案例：（2025）粤20民终759号

本案明确了更进一步的规则：

电力供应具有公益性，双方约定的电费高于国家电价标准，违反了《电力法》的强制性规定和国家宏观政策，损害电力市场秩序，应认定约定无效
共用电力设施、配套设施和物业公共部位的运行维护费用等，应当通过物业费、租金等方式解决，出租人不得将其加收在电费中

换句话说，出租方改造电房、装变压器是你的事，这部分成本应该在定租金时就算进去，或者单独在物业服务协议中约定，而不是事后把它包进每度电的价格里加收。

四、物业转供电损耗：有举证义务，举证不能须退费

实践中有一类特殊情形：物业公司作为转供电主体，统一向电网购电后再向各用电单位分供，这个过程中会产生线路损耗。

司法实践的主流裁判观点认为：

物业作为转供电单位，加收一定的用电损耗原则上是被允许的
但物业负有举证义务：需证明损耗的存在、损耗原因、损耗金额及其合同明确约定的合理分摊规则
如果物业未能举证，则加收电费缺乏事实及法律依据，应将超收部分退还业主

也就是说，转供电损耗不是一句话的事——你说有损耗，你得拿出数据来。

五、例外情形：知情持续缴纳，可能构成合意

有一类裁判观点值得注意：

如果在向承租人收取水电费时，向其出具了水、电用量表数，收费通知单上附有缴费发票，已经足以表明承租人知晓存在加价情况——但在这种情况下，承租人长期未提出异议，持续实际缴纳了加收的费用。

法院认为，承租人的持续给付行为，可以表明其与出租人（物业服务提供方）就支付加收水电费的金额达成了一致意见，并据此实际履行，故对承租人事后要求返还加价部分的请求不予支持。

对承租人来说，这意味着：一旦发现出租方存在电费加价，应当尽早书面提出异议，而不是一边缴费一边等待。沉默可能被解释为默认。

常见问题解答

❓ 合同白纸黑字写了电费单价，承租人签了字，这个约定还能无效吗？

能。合同中违反法律、行政法规强制性规定的条款，无论双方是否签字确认，均不发生法律效力。《电力法》第四十四条属于效力性强制性规定，当事人协商一致也不能排除其适用。电费约定超出电价标准的部分，依法无效，不因签字而补正。

❓ 多收的电费，追诉期是多久？

适用一般民事诉讼时效，为三年（《民法典》第一百八十八条），自承租人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。如果合同存续期间持续加收，时效从每次加收之日分别起算，不是从合同签订日一次性起算。

❓ 出租方说电费里包含了变压器折旧，这算不算合理理由？

不能仅凭口头主张。法院要求出租方对此负举证责任：需提供折旧计算依据、设备购置发票、损耗检测数据及分摊规则等证据。如果出租方无法举证，法院一般不予采信，超收部分仍应退还。出租方可以换一种方式合规处理：在租金或物业费中单独约定设施分摊费用，而不是并入电费。

❓ 物业收取的转供电损耗费，合法吗？

要看有没有充分的举证支持。司法实践允许转供电主体收取合理损耗分摊，但「合理」需要有数据支撑——损耗的存在、损耗原因、损耗金额和分摊规则，物业均应举证。未能举证的，视为无据加收，须退还。

❓ 如果我一直在按合同缴电费，现在还能起诉要求退还吗？

要分两种情况。如果你不知道存在加价（账单不透明），时效从你知道之日起算，一般仍可起诉追回近三年内的超收金额。但如果出租方或物业已经向你出具了用量明细，你能看到超出电价标准的情况却长期未提出异议，法院可能认定你已就该加价达成合意，拒绝支持退款请求。所以一旦发现加价，应立即书面提出异议。

❓ 承租人应该怎么收集证据？

主要收集以下材料：（一）每期电费账单或收费凭证，保留用量数字和收费金额；（二）当地同期电力部门公告的销售电价标准（可从国家发改委或省电网公司官网查询）；（三）租赁合同中关于电费的约定条款；（四）已发送过书面异议的记录（微信记录、邮件、函件等）。两者差额即为超收金额，举证并不复杂。

❓ 除了要求退还电费，还能主张什么？

可以。除返还超收金额外，承租人还可以主张按占用期间的资金利息（参照同期贷款市场报价利率LPR计算）。如出租方违规行为情节严重，还可向当地价格主管部门（市场监督管理局）投诉，依法可对出租方处以违法收取费用五倍以下罚款，不过行政投诉不直接给承租人赔偿，属于两个并行渠道。

❓ 如何在签合同时避免这个问题？

建议在合同中明确以下条款：（一）电费按当期电力部门执行电价计收，出租方不得额外加价；（二）如出租方需要收取电力设施折旧或损耗费，应单独列项、单独计算，与电费账单分开；（三）出租方每月应向承租人提供用量明细及所依据的电价单价；（四）任何加价须经承租人书面确认方可生效。这四条写进合同，能有效防止事后纠纷。

📌 本文由谢曾娜卓律师整理撰写，执业于广东深圳，专注商业租赁纠纷、厂房租赁纠纷（律师执业证号：14403202411853699）。最后更新：2026年4月14日。本文内容基于公开裁判文书及现行法律法规整理，仅供参考，不构成正式法律意见。如需就具体案件寻求法律帮助，欢迎预约咨询。

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