商业租赁中，承租人投入大量资金进行装修，合同却因各种原因提前解除——装修残值怎么算？谁来赔？赔多少？这是租赁纠纷中发生频率较高的一类问题。

本文结合山东高院指导案例与人民法院案例库案例，系统梳理合同解除后装修物处理的裁判规则，明确四个关键判断因素：

一、合同约定优先：有约定按约定，约定不明看法律规定；

二、装修行为是否属于合法添附；

三、装修物对出租人是否有利用价值；

四、合同解除的过错方是谁。

本文作者谢曾娜卓律师执业于广东深圳，专注商业租赁与物业管理纠纷、厂房租赁纠纷（执业证号：14403202411853699），以下内容结合裁判文书整理，仅供参考，不构成正式法律意见。

处置路径总览

合同解除后装修物的处理，应遵循以下判断逻辑：

先看合同约定：合同对退租时装修物处理有明确约定的，按约定执行。没有约定的，进入下一步
区分装修物类型：未形成附合的（可移动设备、家具等），承租人可自行拆除；已形成附合的（嵌入墙体、地面的装修），不能简单拆除
确定过错方：出租人违约→全额赔偿残值；承租人违约→出租人利用则适当补偿，不利用则不补偿；双方违约→按过错比例分担
评估利用价值：对已形成附合的装修物，法院会综合考虑使用年限、维护成本、违约程度等因素酌定补偿比例

裁判实践情况

根据山东高院指导案例及人民法院案例库（2023-16-2-111-007）的裁判要旨：因承租人违约导致合同解除的，法院酌定按照装饰装修物财产价值的15%酌定补偿比例。该比例综合考虑了设备使用年限、违约责任归属、后期维护成本等因素。一审法院曾向各方释明可启动司法评估，但各方均不愿意提起评估，法院据此行使自由裁量权。

详细操作要点

一、装修行为的法律性质：民法上的“添附”

《民法典》第322条：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。

装修行为在民法理论中属于“添附”行为。所谓添附，是指一方在他人的物上附加新的物，使二者结合为一体，分离会大幅降低价值。装修一旦完成，地板、墙面、吊顶、管线等都已经成为房屋的一部分，拆除下来几乎毫无使用价值——这就是“形成附合”。

正因为装修物一旦附合就难以分割，法律才需要一套专门的规则来决定：合同解除后，这笔投入谁来承担？

二、当事人有约定：约定优先，这是第一顺位的判断标准

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……

很多租赁合同会提前约定退租时装修物的处理方式，比如“合同终止后装修无偿归出租人所有”或者“承租人自行拆除恢复原状”。只要这种约定不违反法律强制性规定，法院一般会尊重当事人的意思自治。

合同约定装修归出租方所有：承租人放弃装修物，出租方不予补偿
合同约定承租方拆除恢复原状：承租人可以拆除，但因拆除造成房屋毁损的应当恢复原状
合同约定出租方补偿：按约定金额或比例执行

实务中，租约模板通常会写“装修无偿归出租人”，承租人签约时不太会注意这一条。等到合同解除时才发现装修投入血本无归，再来争议就晚了。

三、没有约定时，四个关键判断因素

当合同没有约定或者约定不明时，法院会综合考虑以下四个因素：

（一）装修行为是否属于合法添附

如果承租人未经出租人同意擅自装修，装修行为不属于合法添附。承租人的装修残值损失由其自行承担，出租人不需要补偿。

这一点很好理解——你没跟我商量就砸墙改水电，出了事自然自己兜着，同时，造成出租人或者出租房屋损害的，还应当承担相应的赔偿责任。

（二）装修物对出租人是否有利用价值

这是争议最大的因素。法院判断的核心标准是：出租人收回房屋后，这些装修能不能继续用？

出租人明确同意利用：在利用价值范围内予以适当补偿。比如承租人装了电梯、中央空调，出租人收回后继续使用，就应当补偿
装修涉及公共用途（水电、消防、排污、照明等）：即便出租人口头说不同意利用，法院也可能按“充分发挥物的效用原则”认定对出租人有益
装修属于经营专用（如餐饮排烟系统、特定行业的管线）：若出租人收回后用于相同经营目的，可认定有益；但出租人改变经营业态的，装修可能对出租人没有实际价值
纯装饰性装修（墙纸、软装、logo标识等）：一般不被认定为对出租人有益，承租人很难主张补偿

（三）合同解除的过错方

谁违约，谁承担不利后果。司法解释第九条按过错方不同分了四种情况：

出租人违约导致解除：承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失——注意是“剩余租赁期”，不是全部装修投入
承租人违约导致解除：承租人请求赔偿残值损失，法院不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿
双方都有违约：按各自的过错程度分担残值损失
不可归责于双方（如房屋被征收、政策变化）：按公平原则分担

（四）酌定补偿比例时法院考虑的因素

回到开头的案例——法院为什么只判15%而不是40%？二审法院（崇左市中院）给出了答案：

设备已形成附合，拆除价值不大，还会造成更大的浪费
设备越往后用，维护维修成本越高，出租人不是“白赚”
综合违约程度、设备使用年限、维修维护成本等因素，15%是“恰当的”

值得注意的是，参考案例中一审法院曾释明各方可以启动司法评估来确定装修残值，但各方均不愿意提起。在这种情况下，法院行使自由裁量权酌定比例，二审法院也维持了这个判断。

（五）租赁合同无效的情况下怎么处理

在房屋租赁合同无效的情况下，双方关于租赁期限的约定均无效，因此应当采用司法解释第7条所规定的装饰装修物的“现值损失”，即装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，一般引入鉴定。

常见问题解答

❓ 合同到期了，承租人能要求出租人补偿装修费吗？

不能。司法解释第九条针对的是“合同解除”的情形，不适用于合同自然到期。租赁期满后，理论上认为因承租人在租赁期限内已经完全享用了其附合在租赁物上装修装饰物的价值，因此除非合同另有约定，出租人无需对此再进行补偿。承租人在签约时应当对租赁期限、装修投入的回收周期等商业风险作出合理预判。

❓ 承租人违约被解除合同，装修投入就全白费了吗？

不一定全部白费，但确实很难全额拿回。根据司法解释第九条第（二）项，承租人违约导致解除的，其请求赔偿残值损失法院不予支持。但如果出租人同意利用这些装修（比如继续经营同类业态），法院会在“利用价值范围内”予以适当补偿。参考案例中，法院酌定补偿比例为财产价值的15%。

❓ 如果出租方不想要这些装修，能要求承租人拆走恢复原状吗？

未形成附合的装修物（可移动的），可以要求承租人拆除。已形成附合的装修物（嵌入墙体、地面的），拆除会破坏房屋结构，法院一般不支持强制拆除。如果合同约定了“恢复原状”条款，承租人应当恢复，但恢复到什么程度需要合理界定，不能超出必要范围。

❓ 出租人没有同意装修，承租人自己搞的装修怎么算？

未经出租人同意的装修不属于合法添附，承租人的装修残值损失由其自行承担。出租人不需要补偿。但如果出租人事后知道装修行为且未提出异议，法院可能根据具体情况认定出租人“默示同意”。

❓ 补偿比例15%是固定的吗？

不是。15%只是参考案例中的酌定比例，每个案件的情况不同。法院会综合考量设备使用年限、违约责任归属、后期维护成本、装修物的实际利用价值等因素。当事人如果对补偿金额有争议，可以在诉讼中申请司法评估，由专业机构评估装修物的现值和残值。

❓ 双方都有违约行为时，装修残值怎么分？

根据司法解释第九条第（三）项，因双方违约导致合同解除的，残值损失由双方根据各自的过错程度承担相应的责任。比如出租人逾期交付房屋两个月，承租人随后拖欠租金三个月被解除合同——法院会根据双方的违约程度和因果关系分配责任比例。

❓ 装修补偿和押金退还怎么处理？

这是两笔不同的账。押金是担保性质的，用于抵扣承租人欠付的租金、违约金、房屋损坏赔偿等；装修补偿是基于民法理论中的添附行为，对附合装修物利用价值的补偿。两者可以分别计算、互相抵销，但不能混为一谈。

❓ 签约时怎么预防装修纠纷？

实务建议：合同中明确约定退租时装修物的处理方式（归谁所有、是否补偿、补偿标准）；约定装修方案需经出租人书面同意；明确装修投入的上限或审批流程；约定装修物的清单和价值确认方式。把这些条款写清楚，事后争议空间就小很多。

💡 本文由谢曾娜卓律师整理撰写，执业于广东深圳，专注商业租赁纠纷、厂房租赁纠纷（律师执业证号：14403202411853699）。最后更新：2026年4月6日。本文仅供法律研究参考，不构成正式法律意见。

商业租赁合同解除后，装修残值怎么算？——附合装修物的补偿规则与裁判尺度