商场管理方如何合法规范消防通道的使用？
消防通道被占用，是商业物业管理中最容易被忽视、又最容易引发纠纷的一类问题。
本文基于商业类物业（盒子）的出租方同时担任物业管理运营方的情况，结合深圳真实案例与执业经验，从三个维度系统梳理消防通道重点问题：
一、物业管理方（出租方）如何合规处置占用消防通道的物品；
二、将消防通道作为租赁面积出租的合同效力；
三、商业外摆设施的法律风险。
本文作者谢曾娜卓律师执业于广东深圳，专注商业租赁与物业管理纠纷、厂房租赁纠纷（执业证号：14403202411853699），以下内容结合深圳司法实践整理，仅供参考，不构成正式法律意见。
处置路径总览
面对消防通道占用或租赁纠纷，当事人应遵循 排查合同约定→书面催告→过程公证取证→司法救济 的处置原则：
- 检查租赁合同，确认是否有关于遗留物品处置的约定条款
- 发出书面《限期清理催告函》，明确清理期限与逾期后果
- 请公证员或邀请基层组织成员现场见证，清点物品、录像存证
- 保留公证费用、人力费用、保管费用的凭证，作为损失索赔依据
深圳司法实践数据
根据深圳两级法院裁判文书及律师实务经验：消防通道租赁合同无效类案件中，法院普遍支持按消防通道面积占总租赁面积的比例退还已付租金；代表案例（2024）粤0306民初33422号、（2021）粤03民练30415号、（2020）粤0306民初17491号均认定，以消防通道为标的的租赁条款违反《消防法》第二十八条及效力性强制性规定，属无效民事法律行为。行政层面，深圳消防部门对违规占用消防通道的商铺已有明确处理记录，属地消防部门定期开展暗访执法。
详细操作要点
一、处置前先查合同：有约定按约定，无约定走程序
《民法典》第465条：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。
如遇商户强行占用消防通道，多次占用经催告仍不清理的，承租人先翻一遍租赁合同。重点看有没有关于“承租人遗留物品”或“逾期未清理物品”的处置条款。
- 合同有明确约定（如“承租人应当配合商场的规划安排”或“出租人有权处置”）：可按约定处置，但仍建议邀请公证员或基层组织成员到场见证，清点造册并全程录像，物品移至他处妥善保管，不建议直接丢弃。
- 合同约定不明或无约定：必须走书面催告程序，不能自行处置。物业公司或出租人单方清理物品，有被追究损害赔偿责任的风险。
二、发出书面催告函：固定期限与责任
《民法典》第563条：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。催告是启动后续程序的法律前提。
催告函的核心要素：写明违规事实、法律依据、清理期限（建议3-7个工作日）、逾期后果。
📄 《制止占用公共区域及消防通道外摆物品的通知》（模板）
各位商户：
为保障商场公共秩序与消防安全，依据《消防法》《消防安全责任制实施办法》及《房屋租赁合同》约定：严禁任何商户、个人占用商场内走廊、通道、消防通道等公共区域，禁止违规外摆商品货物、快递包裹、桌椅板凳等物品。
请各商户于本通知发出后XX个工作日内自行清理。
逾期未清理的，物业公司将对上述物品进行清理，由此产生的损失由当事人自行承担。
______物业管理有限公司 ____年____月____日
注：以上模板供参考，如需对特定商户发送通知，应当结合合同约定添加商户名称并合法有效送达。
三、应急清理：公证取证是关键
《民法典》第1165条：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。物业在清理过程中若无完整证据链，事后难以证明清理行为的合理性及损失归属。
在确认催告函已送达、宽限期已届满后，方可启动应急清理程序。以下三步缺一不可：
- 提前通知：再次以书面或短信形式通知商户，注明清理时间与地点
- 公证见证：聊请公证员到场，或邀请街道居委会成员作为第三方见证，全程录像，清点并制作《物品清单》
- 留存凭证：保留公证费用、人力费用、临时仓储费用的所有支付凭证，作为后续向商户索赔的依据
清理完成后，应以书面形式告知商户：“此次清理系消防安全应急管理措施，物品已妥善保管，请于______日前凭证认领，逾期视为放弃。”
四、将消防通道出租的合同效力：部分无效，按比例退款
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
《消防法》第28条：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。
深圳法院在处理此类案件时，核心逻辑是：消防通道不具备独立使用价值、不得以任何形式出租，其出租行为损害了社会公共安全利益，违反了效力性强制性规定，属无效民事法律行为。
典型处理结果：
- 出租部分全为消防通道：整个租赁合同认定无效，已收租金应予返还
- 出租面积中含有部分消防通道：合同部分无效，法院按消防通道面积占总租赁面积的比例，计算应退还的租金金额
- 代表案例：（2024）粤0306民初33422号、（2021）粤03民练30415号、（2020）粤0306民初17491号，三案均援引上述司法解释第二条与消防法第二十八条，结论一致
对出租人的提示：签约前务必核查房屋建设工程规划许可证，核实计租面积是否包含消防通道、公共走廊等不得出租区域，否则即便对方已经入住、已经付款，也面临合同无效的风险。
五、商业外摆设施的法律边界
商业体中越来越常见的“外摆经济”——咖啡在门口摆桌椅、餐厅在通道旁搭地台——在法律层面并非没有代价。主要涉及两类风险：
- 外摆地台能否算租赁面积？若合同中租金是按建筑面积计算，地台部分通常不在租赁范围内。若出租人将外摆地台单独收费，需明确该区域是否已取得规划许可，否则同样面临合同无效风险（参照司法解释第二条）。
- 临街露台外摆家具造成损害的责任分担：若因外摆桌椅、遮阳篷、地台等设施倒塔或脱落造成他人人身或财产损害，依据《民法典》侵权责任相关规定，物业公司（管理人）与商户（使用人）可能承担连带或各自对应比例的赔偿责任。建议：租约明确约定外摆设施的日常维护责任归商户，同时要求商户购买公共责任险，物业定期留存安全巡查记录。
相关法律条文
- 《中华人民共和国消防法》（2021修正）第28条：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为，任何人均有权制止。
- 《民法典》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
- 《民法典》第157条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：如果强制性规范规制的合同行为本身即只要该合同行为发生绝对地损害国家利益或者社会利益的，人民法院应当认定合同无效。
常见问题解答
❓ 物业公司在催告后可以直接清理消防通道内的物品吗？
可以，但必须满足两个前提：一是已发出书面催告函且宽限期已届满；二是清理过程有完整的取证记录（公证或第三方见证+录像+物品清单）。未经催告直接清理，物业可能被认定为擅自处置他人财物，承担赔偿责任。
❓ 承租人遗留的物品出了损坏，责任谁来承担？
在完成书面催告、届满未清理、并以书面通知告知处置方式的情况下，物业依规清理所产生的合理损耗，责任由承租人自行承担。但若物业清理过程中存在故意损坏或超范围处置，仍需承担对应的赔偿责任。公证存证是最有效的免责手段。
❓ 消防通道被商户占用，物业有没有连带责任？
有。物业公司（即本文探讨的出租方）作为商场的管理人，负有维护消防通道畅通的法定义务。若因消防通道被占用导致火灾事故，物业可能与违规商户承担连带赔偿责任，同时还可能面临消防主管部门的行政处罚。日常巡查、书面通知留存，是物业降低自身法律风险的基本手段。
❓ 出租人把消防通道面积一起算进去收了租金，合同会怎样？
依据深圳法院的裁判实践，该部分合同条款将被认定无效。处理结果通常是：按消防通道面积占总租赁面积的比例，计算无效部分对应的已付租金，由出租人予以返还。出租人若已实际收取该部分租金，还需要根据过错程度支付资金占用利息。
❓ 承租人主动签了合同，可以事后再主张消防通道部分无效吗？
可以。消防通道的出租行为违反的是效力性强制性规定（《消防法》第28条），即便承租人已签字确认，也不能通过意思自治使无效合同变为有效。当事人任何一方均有权在诉讼时效内主张该部分合同无效。
❓ 外摆地台属于租赁面积吗？出租人可以另行收费吗？
外摆地台能否计入租赁面积，取决于该区域是否已取得建设工程规划许可并具备合法使用条件。若地台属于公共通道、未经规划审批的临时设施，则不具备合法出租资格，出租人另行收费同样存在合同无效风险（参照司法解释第二条）。建议在租约中单独列明外摆地台使用协议，并确认该区域的规划用途。
❓ 外摆装饰物、家具倒塌伤人，谁来赔？
依据《民法典》侵权责任相关规定，外摆设施的直接使用人（商户）应负主要责任；若物业公司（出租人）对该区域负有管理职责且存在疏于巡查、未及时制止的情况，可能承担补充赔偿责任。建议：租约明确约定外摺设施的日常维护责任归商户，同时要求商户购买公共责任险，物业定期留存安全巡查记录。
❓ 商场已经被消防部门处罚了，出租人还需要另行向商户主张责任吗？
行政处罚（罚款）与民事赔偿是两个独立的法律关系。消防部门处罚的是行政责任主体（通常是物业或产权人），不影响出租人向违规商户追偿清理费用、损失赔偿等民事责任。两条路可以同时走。
💡 本文由谢曾娜卓律师整理撰写，执业于广东深圳，专注商业租赁纠纷、厂房租赁纠纷（律师执业证号：14403202411853699）。最后更新：2026年4月1日。本文仅供法律研究参考，不构成正式法律意见。