📌 本文所指的承租人「拒不腾退」，是指租赁合同期限届满后，承租人既未办理续租手续、亦未交还房屋，继续占有使用租赁物的违约状态。依据《民法典》第七百三十三条，返还租赁物是承租人的法定义务；拒不履行的，出租人有权通过协商催告、诉讼或申请强制执行等多种法律途径追究其责任。本文作者谢曾娜卓律师执业于广东深圳，专注商业租赁纠纷、厂房租赁纠纷（执业证号：14403202411853699），以下内容结合深圳司法实践整理。

出租人应对路径总览

出租人应遵循及时异议 → 程序催告 → 保全取证 → 司法救济的处置原则，具体操作分为以下步骤：

检查租赁合同，发出《不再续租通知书》，防止合同转化为不定期租赁；
书面催告腾退，确立承租人恶意占有的起算时间节点；
合规处置遗留物品，公证或第三方见证全程录像；
起诉主张腾房、逾期占有使用费及损失赔偿。

深圳司法实践数据

根据深圳两级法院裁判文书及律师实务经验，深圳商业租赁腾退纠纷一审平均审理周期约 8–12 个月（含立案、立案审理、庭前调解）；进入判决执行阶段的案件，承租人主动履行率约为 40%，剩余案件需申请强制执行。提前申请财产保全（冻结押金或银行账户）可显著提升执行成功率。

详细操作要点

一、及时发送《不再续租通知书》

根据《民法典》第七百三十四条，若租赁期满承租人继续使用，而出租人未在合理期限内提出异议，原租赁合同将转化为不定期租赁。此时出租人虽可随时解除合同，但须履行合理通知义务，增加操作成本。

具体操作：应在租赁期满前或期满后立即发出《不再续租通知书》，以排除“不定期租赁”的法律推定，确保收回权的即时性。

二、有效送达《限期搬离催告函》

返还租赁物是承租人的法定附随义务。建议通过 EMS（注意：承租人恶意违约情形下 EMS 送达成功率低，建议核实合同送达条款）、微信、短信、张贴书面告示等可溯源方式送达。

《限期搬离催告函》的法律意义在于：固定违约事实、界定逾期占有使用费的起算点，同时证明出租人已履行必要的通知与宽限义务，为后续自救行为的合理性背书。

三、合规处置遗留物品

这是实务中最易引发侵权反诉的环节，处理不当可能导致出租人承担赔偿责任。

合同有约定（如“逾期未搬离视为放弃所有权”）：可依约处置，但仍建议邀请公证员或基层组织成员现场见证，清点造册并录像，将物品移至他处妥善保管，不建议直接丢弃。
合同无约定：出租人对他人物权无处分权，应履行清点、保管义务，并再次书面催告承租人限期领取。因保管产生的仓储、搬运费用，留存发票凭证，可在诉讼中向承租人追偿。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

常见问题解答

❓ 租赁期限届满，承租人就是不走怎么办？

立即发出书面《不再续租通知书》，明确拒绝续租，防止合同自动转为不定期租赁。同时发出《限期搬离催告函》，固定违约时间节点，为后续起诉或主张占有使用费做准备。

❓ 出租人可以自行换锁或强行清场吗？

通常情况下不建议。自行换锁或强行驱离承租人可能构成侵权，反令出租人承担赔偿责任。如合同有明确约定，可依约处理，但须制作物品清单、全程录像并做好证据公证。

❓ 承租人拒不腾退，占有使用费怎么计算？

根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十三条，承租人逾期腾退期间需向出租人支付占有使用费。实践中深圳法院通常参照原合同租金标准，部分案件结合市场租金水平、出租人实际损失上浮 10%–30%。

❓ 承租人走了但留下了物品，能直接扔掉吗？

不能直接丢弃。合同约定“逾期遗留物视为放弃所有权”的，可依约处置，但建议公证见证并录像备案。合同无约定的，应清点造册、妥善保管、必要情况下采取公证见证，并再次书面催告承租人领取，保管费用可在诉讼中向承租人追偿。

❓ 提起诉讼大概需要多长时间？

以深圳为例，起诉至一审判决约需 8–12 个月（深圳地区案件量大，审理周期较长）；若承租人上诉，二审通常再需 3–6 个月。如情况紧急，可在起诉同时申请财产保全或行为保全，以降低损失。

💡 本文由谢曾娜卓律师整理撰写，执业于广东深圳，专注商业租赁纠纷、厂房租赁纠纷（律师执业证号：14403202411853699）。最后更新：2026年3月30日。本文仅供法律研究参考，不构成正式法律意见。